核心觀點：高新區寫字間入駐處于一個不穩定的狀態。

　　調研：為了解市場真實情況，我司在高新區進行了周期性調研活動，本次市場調研的項目僅為高新區的純寫字間，高新區共有純寫字間133棟，除去成交較少的項目（如：邁科國際）或整棟入住10個企業以下的項目（共計40棟），我司實際調研93棟，建筑面積共計2,943,835㎡，調研行為由商務部統一安排，經紀人執行，由項目的頂樓到一樓，登記房號及公司名稱，收集完畢后根據項目平面圖統計每間辦公室的面積。同時可根據調研情況反映項目真實的空置率。

　　換房率：對比同一項目的兩次調研結果，可得知項目在此周期內的真實換租情況，根據換房的體量及該項目的總體量，可以得出換房體量的占比，該占比稱為該項目本周期的“換房率”。該指標相對于“凈吸納量”來講，更能真實反映項目的入駐情況。

　　該指標能準確描述項目的入駐情況，可結合空置率等市場數據總結得出項目的招商策略，對招商、物業管理等領域有重要意義。

　?。〝祿皂椖繛閱挝?，如同一項目出現2及2以上棟座，則為項目總體情況）。

　　高新區在2021年整年市場調研的93個棟座中平均換房率為21.91%，即全年共有644,994㎡的體量進行換租行為。而整體的平均空置率達到了21.7%，在較高空置率的情況下同時存在較高的換房率，說明了當前寫字間入駐處于非穩定狀態。

　　首次調研時間為1月15日，往后每3個月調研一次（藍色為1季度換房率，橙色為2季度換房率，灰色為3季度換房率，4季度數據因疫情缺失），細究而言，高新區3季度換房率較之2季度大幅度提升。首先，臨近年底，企業以年為單位的結算中資金可能出現較大問題，所以提前布局，或抵消利潤（擴租，以房租為利潤的固定支出項），或資金控制（縮小租賃面積，降低支出，控制企業固定成本）；其次，2021年國家雙減政策對市場造成較大影響，各行業環環相扣的業務往來難免波及；第三，3季度是畢業季，針對各家企業來說是調整布局，優化架構的最佳時機，故3季度市場的換房率較高。

　　結合空置率數據維度，若空置率高且換房率高，則代表項目企業入駐情況不太穩定，若空置率低且換房率低，則相對入入駐穩定，狀態較好的是高換房率且空置率低，則代表著招商成功或入駐情況良好，而最佳狀態是空置率及換房率雙低。

　　高新區3季度換房率后10項目中，旺都項目換房率為1.42%，空置率為7.73%，相對來說入駐狀況較為良好。

　　康融觀點持續關注寫字間樓宇經濟指標，結合網絡點擊、線下帶看、實際成交、調研等真實數據積極反映市場真實狀況。